Каким образом можно распорядиться земельной долей?

Понятие земельной доли дано в ст. 15 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте земель), согласно которой земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу Закона об обороте земель, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии со ст. 18 Закона об обороте земель свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации прав), а при их отсутствии выписки из принятых до вступления в силу указанного Закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП).
По общему правилу, установленному ст. 12 Закона об обороте земель, земельной долей можно распорядиться только после выдела в натуре земельного участка в счет этой земельной доли. Участники общей долевой собственности, выделившие земельный участок в счет земельных долей, вправе по своему усмотрению распоряжаться этим земельным участком, в том числе передавать его в аренду.
Без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе ТОЛЬКО:
- завещать свою земельную долю,
- внести земельную долю в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности,
- передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить свою земельную долю другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину-члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.
При продаже земельной доли другому участнику долевой собственности либо сельскохозяйственной организации или гражданину-члену крестьянского (фермерского) хозяйства извещать других участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю не требуется.
Распоряжение земельной долей путем завещания, передачи ее в уставный капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, в доверительное управление либо путем выделения земельного участка в счет земельной доли осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю, без государственной регистрации права на земельную долю, возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий. В остальных случаях государственная регистрация сделок с земельными долями и (или) перехода прав на них возможна только при условии государственной регистрации ранее возникшего права на земельную долю.
Сделки с земельными участками, находящимися в долевой собственности (договоры аренды, купли-продажи и др.), а также сделки с земельными долями могут заключаться на основании доверенностей, выданных участниками долевой собственности другим участникам долевой собственности или иным лицам и удостоверенных нотариально либо должностным лицом органа местного самоуправления.

В каком порядке производится выдел земельного участка в счет земельных долей?

Порядок владения, пользования и распоряжения земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, определяется общим собранием участников общей долевой собственности.
На общем собрании участников общей долевой собственности, порядок проведения которого установлен ст. 14 Закона об обороте земель, должны быть приняты следующие решения:
- об утверждении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей;
- об утверждении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой находятся земли участников долевой собственности, не распорядившихся своими земельными долями, и невостребованные земельные доли;
- об утверждении местоположения выделенного в счет земельных долей земельного участка для передачи такого земельного участка в аренду (уставный (складочный) капитал или доверительное управление);
- об утверждении порядка и способа определения долей в праве общей долевой собственности на выделенный земельный участок;
- об утверждении условий передачи выделенного земельного участка в аренду (уставный (складочный) капитал или доверительное управление).
В случае если общим собранием не было принято решение об утверждении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей, один или несколько участников общей долевой собственности вправе самостоятельно выделить земельный участок в счет земельной доли (долей) при условии извещения остальных участников долевой собственности о намерении выделить земельный участок заказными письмами с уведомлением о вручении или путем опубликования сообщения в газете «Курская правда» (ст. 13 Закона об обороте земель).
Указанные извещение или сообщение должны содержать описание предполагаемого местоположения выделяемого земельного участка, которое позволяет определить его границы на местности, а также указание на необходимость направления в письменной форме возражений относительно местоположения этого земельного участка.
Если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения такие возражения не поступят участнику долевой собственности, требующему выделения участка в счет его земельной доли, или его представителю, указанному в извещении, предложение о местоположении такого земельного участка считается согласованным. Если возражения имеются, они должны быть обоснованными.
Государственная регистрация права общей долевой собственности на выделенный земельный участок проводится на основании протокола общего собрания сособственников выделенного земельного участка и соглашения между ними об определении долей в праве общей долевой собственности на участок. Если выдел земельного участка производил один собственник земельной доли, государственная регистрация его права собственности на выделенный земельный участок осуществляется на основании единоличного решения о выделе земельного участка в счет земельной доли. Обязательным приложением к документам, представляемым на государственную регистрацию права на земельный участок, является кадастровый план (паспорт) земельного участка, удостоверенный Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Курской области, а также документ об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию права.

Как передать выделенный в счет земельных долей земельный участок в аренду?

В соответствии со ст. 9 Закона об обороте земель в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
Передача земельного участка в аренду оформляется договором аренды и актом приема-передачи участка от арендодателя (арендодателей) арендатору. При заключении договора аренды от имени арендодателя (арендодателей) вправе действовать представитель на основании доверенности, удостоверенной нотариусом или должностным лицом органа местного самоуправления.
В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду (п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель).
Согласно ст. 26 Закона о регистрации прав, с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка в Управление Федеральной регистрационной службы по Курской области вправе обратиться одна из сторон договора аренды земельного участка.

Управление Федеральной регистрационной службы по Курской области